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服裝店的興衰論

 

    國內商業地產的走熱,“商鋪之死”逐漸成為部分商鋪擁有者心中永遠的傷痛。如何避免“死鋪”,是什么原因造成“死鋪”的出現,不是單純的一個環節或某個方面的問題,它需要一個系統的運作過程來保障。所謂外行看熱鬧內行看門道,記者通過事例和專家一對一的點評,把“死鋪”的眾多因素告知大家,希望能給予啟發。

  場景一:“旺鋪”變“死鋪”都是轉租惹的禍

  位于木樨園的一家火鍋店已先后轉手三次,但每一家經營的時間都不超過一年,而與之相鄰的另一家川渝酒樓已經營了快四年時間。記者原以為商鋪轉手的原因是商家經營不善,但附近商鋪的經營者告訴記者,在木樨園做餐飲基本上都沒問題,這家店鋪每轉手一次就會增加成本,這么頻繁的轉租必然會形成惡性循環,對接手的商家來說,無疑增加了經營成本,讓自己在同行競爭中沒有優勢。

  目前,商鋪轉租的現象已引起了業內的關注。收益較好的商鋪通常會出現二房東、三房東……幾經倒手后的租金大大提高,不僅加大了新商戶的成本壓力,也導致了經營者在市場競爭中后勁不足,特別是對于一些“初來乍到”的商鋪來說。有專家提醒,如果轉租炒作的現象不加以遏止,將會出現更多的“死鋪”。

  經營者的不斷變更也促使產品更換頻繁,破壞了市場的穩定性,也使客源缺乏穩定。為了避免同一商鋪經營品種變化太快,經營者要求商鋪在轉租時,承租者的經營品種不能脫離規定的經營范圍。商鋪層層轉租的危害,不僅使新入市的商鋪面臨風險,對于一些老商鋪而言,也同樣存在風險。商戶租到價格虛高的商鋪后,發現無利可圖時,往往會轉租,導致商鋪經營者頻繁變動。不僅不利于商鋪的管理,也使商戶負擔的高成本最終會轉嫁給消費者,造成惡性循環。但從另一個方面看,有需求就有市場,租金隨著轉讓費漲,轉讓費隨著轉讓次數漲。租金的上漲從另一方面反映了上海商業的迅速發展。租金上漲和市場的競爭供求有很大關系,即使有二房東的存在,只要有人租,就說明其存在的合理性。

  場景二:“旺鋪”變“死鋪”都是炒鋪惹的禍

  在雙榆樹開服飾店的謝女士告訴記者,在這附近做服裝生意很好做,因為附近的購買力是大學生,服裝收益較好的商鋪通常會出現炒作現象……房東會借助自己的位置、客流等抬高租金,好的鋪面有限,但卻有很多人要租,這時候大家的頭腦就是想到要搶到手,等冷靜下來就會發現,其實貨未必真,價未必值啊。

  劉先生前不久在這附近花了3.2萬元承租了一個冷餐鋪,加上裝修費前期投入不到6萬元。由于新開張的店鋪都有一個市場磨合期,再加上沒有經營經驗,兩個月下來劉先生的店都處于虧損狀態。在朋友的建議下他將鋪面以8萬元的價格轉出,這樣算下來還凈賺了2萬多元。劉先生告訴記者,自己都沒想到最后算下來是贏利,難怪周圍很多朋友都在做炒鋪投資。

  承租商鋪然后再轉讓給下家,這種商鋪炒作模式比起投資商品房、購買國債、買保險和炒股票等投資形式相比,具備穩定、風險小、回報率高等諸多優勢。因此很多投資者看中了“炒鋪”中的巨大利潤轉型投身于商鋪的炒作之中。可見,這種惡性循環的模式使得很多金鋪產生了“泡沫”,但作為鋪面的真正價值卻在一次又一次的倒轉中下降。大家只見炒鋪人的笑臉,卻沒人看到數次炒鋪接手的承租人的傷痛。新商鋪通常需要經歷二三年的市場成熟期,商戶經營難度加大將使這一期限延長至五六年,使商鋪最終有可能變成“死鋪”。老商鋪在租金炒作過高的情況下,市場競爭力也會下降。在商鋪炒作當中,唯一受益的就是二房東。

  場景三:“旺鋪”變“死鋪”都是轉讓費惹的禍

    在商鋪租賃市場,上家向下家收取所謂的店面裝修費或者轉讓費已經是眾所周知的“潛規則”。不過,最近在商鋪租賃市場上出現了房東出租店面時要求承租方支付轉讓費的情況。“本來房東出租鋪面收取租金,是天經地義的事情,如果房東出租店面的同時收取價格不菲的轉讓金,這讓承租方不能接受。”一位租戶說。準備租店面做小本生意的李小姐就遇到了這樣的事。

  李小姐稱她準備在大學附近開一個小店賣冷飲等一些小食品。但由于附近校園商業很發達,根本就沒有閑置的店面,好不容易找到了一個幾平方米大的鋪面,但房東開出了數萬元的轉讓費讓李小姐望而卻步。“幾平方米大的店面就要上萬元的轉讓費,每月還要交近兩千塊的租金,我們這種做小本生意的根本就承受不起。”李小姐滿臉無奈地說。只要是有開店經歷的人都知道,要找到滿意的店鋪將費盡艱辛,但不少中小型投資者,尤其是對于資金困難或沒有經驗的創業者來講,水漲船高的轉讓費和租金將成為他們難以跨越的障礙。

  專家認為,探究“死鋪”背后的原因,還要從商業地產的經營性和多環節性開始。眾所周知,商鋪具有經營性特點,它的最終顧客面對的是終端消費者。這就決定了商鋪的價值要實現,需要經歷從開發商———投資者———經營者———消費者這樣至少四個環節的復雜過程,而這個過程的任何一個環節出問題,都會導致“死鋪”的出現。轉租費用的出現,可見是經營者與經營者之間利益關系矛盾。

 
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